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Studio di Ingegneria Civile - Consulenze Tecniche
Ing. Antonio Rossi & Partners

Attività & Servizi » Amministrazioni Condominiali

Di fronte al dilagare delle prestazioni condominiali "fai da te" che negli anni hanno spesso portato a situazioni difficilmente sanabili, o comunque di fronte al naturale invecchiamento dei fabbricati e delle parti comuni, l'Azienda offre un settore specifico rivolto alle amministrazioni condominiali, prestazione che va svolta con competenza e con adeguate conoscenze tecniche e normative.

L’amministrazione condominiale è da suddividersi in:
  • Ordinaria
  • Straordinaria
Le PRESTAZIONI ORDINARIE, solitamente incluse nel compenso annuale, sono:
  • Rappresentanza Legale del condominio;
  • Esecuzioni delle delibere assembleari in materia ordinaria;
  • Predisposizione e invio del rendiconto e del preventivo ordinario con i relativi riparti;
  • Convocazione e tenuta dell’assemblea ordinaria in orari d’ufficio;
  • Disciplina dell’uso delle cose comuni e della prestazione dei servizi;
  • Cura dei rapporti della pubblica amministrazione inerenti la gestione ordinaria;
  • Cura dei rapporti con i fornitori e i dipendenti del condominio;
  • Conservazione dell’archivio dei documenti per i tempi previsti dalla legge;
  • Consultazione di tecnici e legali, richiesta di preventivi ordinari, ricerca di fornitori, tenuta dei rapporti con le proprietà attigue sempre inerenti la normale gestione ordinaria;
  • Compimento di quanto previsto dalla legge e dalle vigenti normative in materia ordinaria.
Le PRESTAZIONI STRAORDINARIE, solitamente escluse dal compenso annuale e fatturate separatamente (in funzione del preventivo prestazioni straordinarie che Vi verrà sottoposto con il preventivo della gestione ordinaria), sono:
  • Convocazioni d’assemblee straordinarie;
  • Convocazioni di riunioni straordinarie del consiglio di condominio;
  • Convocazioni del Consiglio di Amministrazione;
  • Convocazioni di riunioni di commissioni speciali o di altro genere;
  • Partecipazioni alle riunioni surriferite;
  • Supplemento per Impegni, appuntamenti, assemblee, riunioni e altro da svolgersi fuori orario d’ufficio;
  • Richiesta di preventivi per interventi straordinari;
  • Stipula di contratti (di fornitura, d’appalto, ecc) relativi a lavori ordinari e straordinari non già sottoscritti al momento della nomina dell’amministratore;
  • Registrazione dei contratti relativi ai lavori straordinari, ove richiesto dalla legge o da chiunque altro (fornitore o condominio o condòmini);
  • Esplicazione delle competenze amministrative derivanti dall’esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione;
  • Redazione dei consuntivi e piani di riparto per i lavori straordinari e richiesta delle quote condominiali di competenza;
  • Pratiche Varie (fra cui certificazioni, quadri ex/AC, compilazione modello 770, richieste iva agevolata, Pratiche detrazioni fiscali, altre) se non già incluse e specificate nel compenso ordinario;
  • Redazioni di eventuali convenzioni per la regolamentazione dei rapporti con i vicini;
  • Redazioni di qualsivoglia ulteriore convenzione e/o contratto non in essere al momento della nomina dell’amministratore;
  • Rapporti con l’avvocato conseguenti a Decreti Ingiuntivi e/o altri procedimenti legali;
  • Passaggio di consegne fra amministratori e impostazione contabile iniziale del condominio;
  • Revisione della contabilità condominiale;
  • Reperibilità 24 ore su 24;
  • Predisposizione del regolamento, sia esso condominiale contrattuale e/o assembleare o di disciplina interna del condominio o qualsivoglia altra regolamentazione.
  • Revisione o conteggio di tabelle millesimali.
  • Solleciti di pagamento della rate scadute.
  • Lettere raccomandate di richiamo.
Pratiche personali quali ad esempio:
  1. Suddivisione delle spese per cambio del titolare durante la gestione, ovvero i conteggi richiesti a seguito del subentro di un nuovo proprietario/conduttore etc.;
  2. Solleciti di pagamento;
  3. Ripartizione delle spese fra proprietario ed inquilino (non tutti sanno che l’amministratore non ha alcun obbligo di ripartizione di tali spese e se richiesto all’amministratore, il quale comunque non è obbligato ad evadere la richiesta, può comportare il pagamento della relativa prestazione professionale;
  4. Pratiche relative alle locazioni, che rientrano in mandati specifici al professionista o alla società e che riguardano l’attività di Gestione patrimoni immobiliari o Gestione affittanze e non l’amministrazione condominiale e pertanto non inclusi nel compenso ordinario.
  5. Pratica relativa al Decreto Ingiuntivo “fatto” al condòmino moroso;
  6. (è vero che il Decreto Ingiuntivo viene svolto da un avvocato il cui compenso viene poi sostenuto dal condòmino moroso, ma anche lo studio di amministrazione deve innanzitutto provvedere alla raccolta e fascicolazione di tutta una serie di documentazione da consegnare all’avvocato medesimo, deve provvedere a fissare gli appuntamenti con l’avvocato e ad andare da tale avvocato prima a portare la documentazione e poi a discutere con l’avvocato la situazione e le varie udienze, poi deve eventualmente presenziare ad alcune udienze ed infine gestire l’eventuale pignoramento dell’immobile con l’avvocato, il perito nominato per la stima degli immobili pignorati e il notaio oltre all’eventuale professionista nominato custode dell’immobile medesimo e raccogliere ogni documentazione da tali soggetti richiesta. Infine ultimo appuntamento per riscuotere presso l’avvocato il pagamento effettuato o dal condòmino moroso prima della vendita all’asta o tenere monitorata la situazione in attesa del saldo che verrà messo a disposizione dal tribunale o chi per esso. Di conseguenza l’amministratore ha tutta una serie di compiti aggiuntivi che vanno remunerati opportunamente.);
  7. Diritto di Chiamata.
L’amministratore è reperibile, anche se non obbligato ad esserlo, per ogni urgenza condominiale (per urgenza intendiamo problemi gravi dell’immobile come ad es. caduta di un cornicione, rottura di una tubazione, incendio, etc) ma se chiamato per questioni che di urgente non hanno assolutamente nulla (come ad esempio chiedere informazioni generiche) tale amministratore, almeno per la Ns. società, andrà rimborsato adeguatamente col classico diritto di chiamata che ormai molte aziende (idraulici, frigoristi, elettricisti, impiantisti, etc) fanno pagare comunque. 
Sappiamo benissimo che i condòmini lavorano e che spesso in orari d’ufficio non possono contattarci ma ricordiamo che anche per noi questo è un lavoro e come tale ha un suo orario, fatto salvo le “vere urgenze”. 

Si ricorda anche che come noi tutti gli uffici presentano orari similari, vedasi le Poste, le Banche, i negozi, chiunque (sono poche le realtà reperibili 24 ore su 24 e comunque realtà o necessarie per la salute come gli ospedali e le farmacie di turno o a fini commerciali/terziari come ad esempio gli aeroporti o i call center di grossi gruppi nazionali ed internazionali o le aziende fornitrici di servizi e comunque solo per segnalazione guasti come ad esempio succede per le aziende fornitrici di gas, acqua, elettricità). 
Ricordiamo altresì che per tali problemi relativi al contattarci avete qualsiasi mezzo per poterlo fare anche in orari non d’ufficio, vedasi la classica lettera, il fax, una mail, un messaggio in segreteria. Tali mezzi non sono assolutamente invasivi e sono disponibili 24 ore su 24 e sono poi evasi nel normale orario di lavoro. 
Lo studio dispone di un sistema informatizzato che consente su richiesta di ogni singolo condomino la consultazione di qualsiasi documentazione o riscontro contabile direttamente on-line, attraverso l'assegnazione di accessi web attraverso l'assegnazione di credenziali di accesso.

N.B.: è nostra abitudine nel formulare il preventivo di amministrazione ordinaria di un condominio includere anche il nostro tariffario prestazioni straordinarie i cui compensi straordinari sono spesso intesi come importo medio e possono variare in aumento o in diminuzione a seconda dei casi. Si fa comunque presente che ogni compenso straordinario sarà discusso in sede assembleare o se non discusso di darà per approvato il compenso medio contenuto in tale tariffario di riferimento. 
Si precisa che tale tariffario non è né nazionale, né di categoria ma è un tariffario dei compensi che la nostra società richiede nel momento in cui ci sono tali prestazioni straordinarie e che non sono incluse nel compenso ordinario. 
Si fa inoltre presente che gli incarichi a professionisti esterni alla società, o che esulano dalla normale amministrazione ordinaria, saranno affidati solo a seguito di delibera assembleare e i relativi compensi saranno da definirsi con tali professionisti o in base al relativo tariffario professionale.